Страшный «зверь» — эксклюзивный договор

Быть специалистом во всех областях права невозможно. Но лично мне очень интересно погружаться в новые для меня правовые проблемы.
На протяжении нескольких недель я активно сотрудничаю с риелторскими агентствами и обнаружила для себя новый вид договора — эксклюзивный договор.
Чтобы Вы понимали, ничего даже близко к этому договору нет среди всего многообразия видов договоров в гражданском законодательстве РФ.
Суть его заключается в следующем. Продавец недвижимого имущества поручает агентству найти покупателей (продать недвижимость). Вроде бы ничего необычного. Только есть одно условие. Продавец работает только с одним агентством. И если недвижимость будет продана в период заключения договора покупателю, которого найдет другое агентство или продавец самостоятельно, последний все равно будет обязан заплатить «агентские» стороне по эксклюзивному договору. Как Вам?
Мне сначала было смешно. Потом смеяться я перестала, так как образец такого договора я увидела на официальном сайте гильдии риелторов РФ. Пообщалась с незаинтересованными в моей проблеме риелторами — выяснила, что работать по «эксклюзиву» очень хорошо. Ибо именно только тогда есть гарантии, что риелтор будет проводить работу, а не просто выжидать срок действия договора. В риелторском бизнесе конкуренция лишь ослабевает интерес к работе. Вот такой странный поворот.
В общем, по эксклюзивному договору работать можно. И это несмотря на то, что его существование идет в разрез с природой гражданского законодательства. Его только обязательно нужно слегка поправить (внести изменения/дополнения), на что, кстати, идут только добросовестные агентства. А потом продавать недвижимость в том же режиме, «забив на эксклюзив». Потому что есть одно непреложное правило — сторона по договору получает вознаграждение только за фактически оказанные услуги.

Если подписать эксклюзивный договор в том виде, в котором предлагают это риелторские агентства, то Вы можете попасть в очень неприятную ситуацию.
Я провела правовую экспертизу двух десятков эксклюзивных договоров (на продажу недвижимости) риелторских агентств города Сочи. Они оказались очень похожими.
Если риелторское агентство окажется недобросовестным (которых хватает не только в Сочи), то, заключив аналогичный договор, продавец недвижимости рискует быть втянутым в череду судебных тяжб. При этом не стоит забывать, что сражаться придется с хорошо организованной группой людей, имеющих связи в судах.
Как это работает.
Продавец подписывает договор в том виде, в котором ему предлагает агентство. За период действия договора ничего не происходит. В Сочи работать не любят… (без обид, это данность). А где-то через полгода продавцу прилетает исполнительный лист, по которому ему необходимо заплатить агентству «агентские».
Продавец обращаетесь наконец-то к юристу (сумма-то не маленькая) и выясняется такая цепочка событий. В течении срока действия договора кто-то на одной из «продажных площадок» опубликовал объявление о продаже его недвижимости. Агентство это «зафиксировало». По договору за нарушение тьмы обязательств с его стороны (в том числе работа с другими агентствами или самостоятельная продажа) «наказывается» штрафом в размере «агентских». Агентство без продавца обращается в суд (подсудность же удобная агентству). И вуаля! Продавец должник!
А теперь изловчитесь и отмените решение! Вполне возможно, что дешевле будет заплатить долг.
Чтобы не попасть в аналогичную ситуацию вносите изменения в договор с риелторским агентством до подписания. Несмотря на «незаконность» самого эксклюзивного договора, работать по нему можно (вариантов у Вас других нет), но только после внесение изменений в него квалифицированным юристом.
Ну, а чтобы не не ошибиться с риелтором — воспользуйтесь моими наработками в данной области. Лично я, чтобы запустить продажу квартиры (ссылка здесь), потратила более 3-х месяцев на поиск риелтора. Выбирала методом исключения, отталкиваясь от отсутствия раздражающих меня моментов:
1. Работает по «эксклюзивному договору». Эксклюзивный договор — одно из откровений для меня в мире риелтров. Оказывается ни один риелтор в Сочи не будет прикладывать усилия по продаже Вашей недвижимости (кроме размещения в базах) без указанного договора. В общем, риелторы ленивы и конкурировать друг с другом никто не хочет… С этим придется смириться и рассматривать как плюс в работе с конкретным риелтором.
2. Положительно относиться к правкам «эксклюзивного» договора. По факту получилось, что до подписания «правленого» договора мы добрались только с одним риелтором. Все остальные либо не перезванивали, либо сожалели, что договор не пропустил юрист агентства.
3. Риелтор предлагает «улучшить» внешний вид и подачу при продаже недвижимости. Если он обращает внимание на такие незначительные мелочи, как уборка перед продажей, освещение, то с таким специалистом есть смысл работать.
4. Риелтор не боится обязанности систематического отчета о проделанной работе. Почти все риелторы отказались предоставлять отчет о проделанной работе кроме как по итогу продажи. Опять таки лень, вперед них родилась. Тем не менее, это единственный шанс стимулировать продажу недвижимости.
Успехов Вам на рынке недвижимости!

Здесь можно почитать об особенностях покупки недвижимости в Сочи.

Поделитесь информацией с друзьями:

Опубликовать в Google Buzz
Опубликовать в Google Plus
Опубликовать в LiveJournal
Опубликовать в Мой Мир
Опубликовать в Одноклассники

Ваш отзыв

Рубрика: договорная работа, споры в защиту прав потребителя, споры жилищные

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *