Несколько лет назад собственники одного из сочинских коттеджных поселков столкнулись с, казалось бы, тупиковой проблемой.
Застройщик построил коттеджи на берегу Черного моря. Распродал их еще на этапе котлована. Покупали «домики у моря» люди со всей России. Они мечтали, как летом будут приезжать к морю и наслаждаться жизнью.
Застройщик решил сэкономить свои силы или просто халатно отнесся к процедуре оформления строительства домов и не направил уведомления о начале строительства в уполномоченный орган, как того требует закон. А когда собственники зарегистрировали в Росреестре свои домики в «упрощенным порядке» (ст.70 ч.12 ФЗ № 218-ФЗ), застройщик вообще расслабился.
И тут грянул гром! По Краснодарскому краю начали борьбу с самовольными постройками! Борьбу начали, как обычно, без разбора в нюансах. Посмотрели в целом. Нет разрешения на строительство/уведомления о начале строительства, дом стоит – администрация обращается в суд с требованием о ликвидации записи в Росреестре, сносе самовольной постройки и начислению неустойки за неисполнение судебного акта по 10 000 руб. в день за каждый день просрочки исполнения. Передать шок владельцев коттеджей словами сложно.
Ко мне поручения по представлению интересов собственников коттеджей попали не все с первой инстанции, но этого было достаточно, чтобы оценить всю плачевность ситуации. Казалось бы, дома в порядке, построены хорошо, ну, подумаешь, не направили «бумажку» в администрацию. Ни они первые, ни они последние. Но в условиях «охоты на ведьм» эта «бумажка» решала судьбу дорогостоящего недвижимого имущества, приобретенного часто в ипотеку. В условиях борьбы с самовольными постройками и «заморозкой» строительства в Сочи, рассчитывать на послабления и снисхождения от судов в связи с незначительностью нарушения, не приходилось.
Первая инстанция:
Судом первой инстанции выступил Адлерский районный суд Краснодарского края. По некоторым искам я уже была в деле на этапе первой инстанции. Суды даже не стремились разобраться в нашей правовой позиции. Результат был по всем делам один – снести и начислить неустойку.
То, что, так называемый упрощенный порядок регистрации домов под ИЖС, действовал в период оформления домов и дома полностью соответствуют характеристикам недвижимого имущества, которые могут регистрироваться в упрощенном порядке, суды первой инстанции не брали во внимание вообще. Уведомление о начале строительства отсутствует – это самострой.
В рамках судебного разбирательства в первой инстанции производились судебные экспертизы, которые показывали, что коттеджи не несут угрозы жизни и здоровью жильцов и третьих лиц, построены с соблюдением всех строительных, санитарных, пожарных, градостроительных, сейсмологических и прочих норм. Суды первой интенции чаще всего в решении даже не давали оценку таким судебным экспертизам.
На фоне общей истерии по поводу массового сноса «самовольных построек» в крае ситуация выглядела плачевно.
Владельцы коттеджей несли колоссальные убытки. Расходы на адвоката, судебные издержки, в том числе, расходы на экспертизы. И… в перспективе возможный снос дома за их же счет. Застройщик денег за коттеджи назад, естественно, не возвращал.
Наша позиция по делу:
- Снос объекта невидимости, даже если его признали объектом самовольного строительства, является крайней мерой гражданско-правовой ответственности.
В рассматриваемых делах мы вообще не были согласны с тем, что к строению указанному в деле может быть применим такой термин, как «самовольная постройка» по следующим основаниям:
- С 19 декабря 2020 года до 01 марта 2026 года действует так называемый «упрощенный порядок» регистрации ИЖС (ст.70 ч.12 ФЗ № 218-ФЗ), когда для регистрации требуется право собственности на земельный участок и технический план. Мои доверители имели возможность так оформить свой дом. Отсутствие уведомления о строительстве, как единственное нарушение не делает постройку самовольной.
- Жилые дома находится на земельных участках, которые принадлежали на праве собственности собственникам указанных домов. Целевое назначение земельных участков – ИЖС.
- При строительстве, как показывали судебные экспертизы соблюдены все нормы (строительные, пожарные, санитарные, градостроительные и пр.).
- Строения соответствуют требованиям ст. 1 ГрК РФ в части наименования «жилой дом» (этажность до 3, квадратура, 1 семья, назначение для бытовых нужд)
- Строения не угрожают жизни и здоровью лиц, не препятствуют осуществлению интересов ни проживающих в нем лиц, ни третьих лиц.
- От администрации не представлено доказательств наличия материально-правового интереса подавать такие иски.
Апелляционная инстанция.
Решения суда первой инстанции обжаловалось в Краснодарский краевой суд. Подавали апелляционные жалобы собственники коттеджей. В апелляционной инстанции мнения разделились. В части дел нам удалось отменить решение суда первой инстанции, но некоторые составы упорно не видели злоупотребление правом со стороны администрации.
В рамках рассмотрения апелляционных жалоб в большинстве случаев назначалась еще одна судебная строительно-техническая экспертиза, которая также в подавляющем большинстве показывала подтверждение нашей правовой позиции. Случались некоторые замечания со стороны экспертов в части строительства домов, но они касались всегда отделочных работ по дому.
Кассационная инстанция.
Как правило в кассации все становится на свои места. И наши дела не стали исключением. Лишь в одном случае суд кассационной инстанции направил дело обратно в апелляцию. Ему не хватило судебных экспертиз. В апелляции провели еще одну судебную экспертизу «для разрешения противоречий», очевидных только для администрации и суда.
В целом кассационная инстанция стала для моих доверителей завершающей на их пути по отстаиванию своей недвижимости.
Кассационный суд встал на защиту интересов собственников жилых домов и поддержал нашу правовую позицию по делам по следующим основаниям решил:
— в предмет доказывания по иску о самовольной постройке входят следующие обстоятельства: отсутствие отведения в установленном порядке земельного участка для строительства, отсутствие разрешения на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца либо других лиц; наличие угрозы жизни и здоровью граждан;
— правообладатели земельного участка, предназначенного для ИЖС или ведения личного подсобного хозяйства, в границах населенных пунктов, которые с 19 декабря 2020 года до 01 марта 2026 года начали строительство или реконструкция жилого дома, жилого строения или объекта ИЖС, вправе не получать разрешение на строительство, но обязанность уведомлять о начале строительства никто не отменял;
— возведение объекта недвижимости без разрешения на строительство или до направления уведомления о планируемом строительстве само по себе не является признаком самовольной постройки, если строительство этого объекта осуществлено с соблюдением всех норм и правил;
— снос объекта, который является самовольной постройкой является крайней мерой государственного вмешательства, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичными и частными интересами, приводящему к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков;
— необходимость сноса самовольной постройки обуславливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.
Самое неприятное в рассматриваемых делах было даже не то, что администрация, махнув «под одну гребенку» решила направить под снос целый коттеджный поселок или что суд первой инстанции вообще не захотел вникать в суть вопроса. Больше всего вызывает негодование несправедливое распределение бремени доказывания в таких делах.
По ст.56 ГК РФ каждая сторона доказывает те обстоятельства, на которые ссылается. Смещения бремени доказывания по данной категории дел не предусмотрено. На мой взгляд все судебные экспертизы должна была инициировать и оплачивать администрация. В нашем случае (и, как выяснилось, это обычная практика) все судебные экспертизы проводились за счет собственников домов. В случае, когда мы возражали относительно их назначения, так как у нас было достаточно доказательств нашей правовой позиции, суды, часто по своей инициативе, назначали дополнительные судебные экспертизы за счет владельцев домов.
Компенсировать в случае выигрыша (как в нашем случае) по делам о сносе самовольной постройки судебные расходы не представляется возможным. Во всяком случае пока…
Верховный суд указал, что если тот, кто проигрывает дело, не нарушает прав выигравшего, то он не обязан оплачивать судебные расходы. Для меня, мягко говоря, спорно утверждение, что в случае с обращением в суд с необоснованным иском к собственнику строения о сносе «самовольной постройки» администрация не нарушает прав этого собственника. Но такова судебная практика…
Как застраховаться от подобных исков? Досконально проверять недвижимое имущество перед покупкой. Юрист застройщика или риелтора здесь Вам не помощник. Они настроены быстрее продать. И еще, чем больше покупателей будут критично относиться к таким крупным покупкам, тем больше порядка будет на рынке недвижимости.
Как правильно покупать жилье в Сочи можно почитать здесь.
Про «хитрые схемы» продавцов недвижимости и чем они опасны можно почитать здесь.
Здравствуйте, Юлия! По делам назначались судебные экспертизы в государственные экспертные учреждения?
Максим, здравствуйте! В свете последних изменений законодательства, судебные экспертизы по делам, связанным с самовольными постройками, должны проводиться, действительно, в государственных экспертных учреждениях. Изменения в законодательстве застали наши дела в апелляционной и кассационной инстанции. Этот вопрос поднимался, но суды все равно назначали в негосударственные экспертные учреждения. Основание — будем ждать результаты экспертизы несколько лет. Я с ними согласна, но все равно были сомнения относительно оценки таких экспертиз вышестоящими судами. В наших делах экспертизы проводились негосударственными экспертными учреждениями. Кассационный суд не признал их ненадлежащими доказательствами по делу.